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地产新政出台 京沪深穗楼市表现一览  

2008-11-06 17:25:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产新政出台 京沪深穗楼市表现一览


2008-11-04 15:11  来源:北青网综合

  北京版救市计划年前或将推出

  “千呼万唤始出来”的地产新政终于实施,北京市期房住宅网上签约量在新政实施首日猛增到700套,出现近来难得一见的井喷行情。而在中央表态支持地方政府出台鼓励房地产消费政策的背景下,北京市的刺激楼市计划或将在年前推出。

  北京住宅签约套数大增

  自10月22日地产新政公布以来,不少购房人都铆足了劲等待新政实施。“从新政出台一周的情况来看,现在网上签约的情况咨询量和委托量都有所增加,特别是首次置业,想购买90平米以下中小户型的购房人咨询量、委托量都增加了40%左右”。我爱我家营销总监胡景辉介绍,比较奇怪的是,尽管咨询量陡增,但十月最后一周内的实际交易量反而下降了25%,他预计不少购房人都准备把手续拖到政策实施后再办理。

  北京房地产交易管理网统计的数据印证了他的看法,11月1日新政正式实施,当天北京预售住宅网上签约套数猛增到700套(其中有423套限价房),11月2日的预售住宅网上签约套数也达到629套(其中有409套限价房)。但在素有“银十”之称的上个月,北京市预售住宅网上签约量最多的一天也仅有452套,绝大部分时间签约量尚不足200套。北京住宅市场出现了久违的井喷行情。

  尽管签约数量暴增,但业内人士认为新政实施带来的暂时性井喷行情不可持续,依旧不看好住宅市场的前景。此外,数据也显示,由于北京各大区县的保障性住房最近正在摇号,新政实施前两天网上签约的住宅中大部分为限价房,真正的商品住宅成交量有限。

  10月30日至11月2日,北京房地产市场最受人关注的秋季房展会开展,四天展会下来,主办方并未像往年一样公布最终成交量,仅公布了意向成交数据。数据显示,秋季房展北京参展项目的总意向成交套数为1160套,意向成交均价则跌破万元大关,为9852元/平米。不少在展区闲逛的购房人均表示不会马上出手,想等到明年看看再说。

  不仅是购房人,不少开发商也对后市信心不足。在上周举办的第四届地产金融年会上,来自全国各地的开发商大倒苦水。SOHO中国董事长潘石屹用“撕心裂肺的痛”来形容地产企业日子之难过,呼吁出台更多政策恢复市场信心,更有来自海南的开发商公开向地产领军企业发出求援申请,面对现场惨淡气氛,一向乐观的万通董事局主席冯仑不由得感慨“今天哭丧的人真多”。

  北京版救市计划年前或将推出

  在10月22日出台的政策中,中央明确表示支持地方政府出台鼓励房地产消费的政策,在财政部新政出台后不到24小时,一向谨慎的上海市便紧急出台《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,维护上海地产市场。但时至今日,北京市的相关政策却迟迟未见公开。

  有媒体报道,北京市发改委副主任宋宇日前表示,北京即将出台针对房地产行业发展的鼓励政策,目前政策正在研究制定中,支持方向主要集中在房地产流通领域和贷款领域。

  接近北京市建委的相关人士向本报记者证实了上述消息,该人士表示,由北京市建委牵头,北京市发改委、财政局、地税局、国土局和公积金中心等十个部门联合制定的“北京版”刺激楼市计划已经拟好,并上报北京市分管房地产的副市长陈刚,“预计可能在年前审批下来并推出”。据称,该计划涉及面较广,将从公积金及信贷等多个方面着手维护楼市。

  针对市场上的救市呼声,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,长期来看应对房地产市场充满信心,而把握房地产政策“要看大局”。首先,我国国民经济已经发展到从供给方转向需求方的重要转折期,而房地产业是支持消费结构升级的产业之一;其次,我国正在城镇化和工业化过程中,而房地产是支持城镇化的重要产业;再次,我国正在向小康社会过渡,房地产是居民小康生活的重要组成部分;此外,房地产和金融相依共存,房地产对保证金融安全来说非常重要。“我们要综合考虑以上的各方面大局才能出台政策,不可能偏颇一点”。


  广州一手楼签约量神秘暴升 被疑开发商套取按揭


  广州一手楼签约量神秘暴升


  广州购房减税细则仍未“落地”,有人猜测是开发商自买自卖套取按揭所致


  首次置业90平方米以下,契税可以由1.5%减免至1%,且不需交纳印花税。


  该项10.22住房新政,规定从本月1日起正式实施。昨日是新政后首个工作日,但由于广州市仍未出相关的细则,信息时报记者了解到,广州各楼盘销售中心、政府征收房产契税窗口,仍按原有政策操作。据阳光家缘数据显示,上周末广州一手住宅签约量暴升,业内人士透露有可能是开发商为缓解资金紧张,自卖房产套取按揭贷款所致。


  减税新政本地细则未出


  记者了解到,昨日为税收新政上班首日,广州市征收房产税收的窗口,由于未收到地方实施文件,仍按照旧政策执行。


  而楼盘销售中心则表示,“细则还没有出来,只能按照国家之前的政策执行。”


  中原地产项目部黄韬也表示,由于地方政府的细则未出,目前没办法按照新政策进行税收优惠,因为有部分地方政府在国家的优惠政策上,仍有进一步的减免。如将契税下调为0.5%等,所以目前市场还是继续观望等待。


  签约“暴升”或是开发商自买自卖


  但比较奇怪的是,刚刚过去的、原本为新政实施的首个周末,却出现了一手住宅签约量暴升的局面。


  焦点房地产网截取的阳光家缘数据显示,广州楼市有所升温,签约量翻了几倍,昨日共有132个楼盘成交,网签量回升至502套,而在10月28日~31日,每天签约量仅六七十套。



  既然新政未尚未正式“落地”,为何会出现签约大升呢?业内人士认为,这不是一天内成交签约的量,应该是多日累积而成的。有楼盘销售人员表示,契税和印花税的钱也不算很多,前者还是到领房产证的时候才交,现在还看不出什么影响。也有业内人士透露,目前开发商的资金链紧张,但又不想将房子拿去直接抵押,造成资金紧张的感觉。因此,目前市场上开始出现一种苗头,就是开发商以相对较低的价钱,自己购买套取银行按揭贷款。“以三成的首付和少数手续费,换得银行7成的按揭贷款,还是比较值的”。


  新政公布12天未见涨价


  在住房新政出台后,有部分市民担忧,新政是否会让房价停跌返涨?据黄韬介绍,从目前情况看,购房者和开发商双方,都仍然处于观望等待之中。但未见开发商有调价上涨的行为,最多只是停止降价保持原样不动。


  有业内人士分析,在冲刺年底业绩和回笼资金的双重压力下,开发商将继续下调房价。因为目前市场上持币待购的,多数是对价格十分敏感的首次置业者。要吸引这些购房者入市,最终房价还是决定性因素。


  据了解,目前为止,房地产上市公司的产品销售情况不是很乐观。如保利地产全年计划完成240亿元的销售额,但其1~9月份仅完成141.53亿元,还差98亿元要在剩下的3个月内完成,8月和9月还连续出现了销售额的同比负增长;万科前三季度累计销售面积402.4万平米、金额356.1亿元,2008年的销售已经出现负增长。



  新政实施 深圳楼市暂别冰冻行情


  住房新政开始实施的前两天恰逢周末,深圳楼市暂时告别了前一阵冰冻局面,出现难得的小阳春。11月1日深圳一手房成交量从10月31日的35套,跃升到232套,11月2日成交量也达到164套。


  新房成交大增


  由于税收优惠政策11月1日才开始实施,为了能够享受到新政,众多买家尤其是小户型买家推迟购房计划,有些购房者即便签订了认购书,也要求延迟签正式买卖合同,以致上周深圳新房成交量出现严重萎缩,近乎冰冻。


  新政公布前的一周深圳日均成交一百多套,公布后则减少到只有几十套,消费者均在等待新政正式实施。深圳市国土局数据显示,10月24日至10月31日的成交套数分别为66、59、40、55、59、45、33和35套。而11月1日和2日的成交量却突然跃升到232套和164套,呈现“井喷”现象。


  从成交区域分布来看,依旧是以特区外成交为主,一方面是因为特区外楼盘供应量大,更重要的是特区外房价已经大幅调整,相对便宜。11月1日,特区外成交套数占当天成交总套数的66%,成交面积占总面积的73%,特区内的4个区成交的以90平方米以下户型为主,而特区外的宝安区成交套均面积为110.7平方米,龙岗区为94.6平方米。


  从11月2日成交数据来看,164套总成交中,79套来自宝安区,41套由龙岗区贡献,而特区内四个区合计成交只有44套。成交总面积15949平方米中,77.86%来自特区外,成交最少的特区内罗湖区只有2套,共166平方米。


  成交井喷,价格却并未回暖。根据深圳市国土房产局成交信息,11月1日深圳全市成交均价为10916元/平方米,比此前一周17044元/平方米的均价有大幅下挫,其中龙岗区的成交均价在各区中最低,为7702元/平方米。11月2日,深圳市成交均价10605元/平方米,其中宝安区和龙岗区均在万元以下,龙岗区价格最低,为8272元/平方米。而特区内福田、罗湖和南山区房价依旧维持高位,福田区11月2日成交均价高达18512元/平方米。


  回暖或难持久


  在新政实施后的井喷行情中,并非每个楼盘都同样火热。记者在福田中心区一大型楼盘看到,价格依旧维持16000元/平方米以上,尽管前来看房的人较平时有所增加,但相比偌大的销售大厅,仍显得冷冷清清,看房者甚至没有销售人员多。


  而11月1日开盘的位于宝安区龙华的金地梅陇镇四期却异常火爆,由于打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号,均价7700元/平方米,较三期下降了近两千元,售楼处出现了熙熙攘攘的火爆场景。据销售人员介绍,推出的房源已经销售超过80%。


  同样是11月1日开盘的罗湖区航天晴山月推出西区两栋181套单位,主力价格1.3至1.4万元/平方米左右,其中166平方米的四房,最低起价1.2万元/平方米,周末两天还可以享受额外9.5折优惠。开发商方面表示,开盘当天就成交了60套左右。


  成交的放大是否意味着新政开始发挥作用,深圳楼市是否就此步出低谷?深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,新政开始实施初期交易量的明显放大,是由于之前买家为了享受税收优惠,延迟买房手续所致。王锋预计未来的一周,成交量不会再出现11月1日之前日均几十套的低水平。


  他同时指出,新房交易量的短暂回升能持续多久是个问题,宏观经济前景的不确定性加大,外围市场的疲弱对国内冲击较大,楼市新政实施以后,是否就能马上走出低迷,仍有待时间检验。


  深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕也认为,每天200套左右的新房成交量并不大,如今深圳全市的新房存量维持在600万平方米以上,创下近3年来新房存量的最高水平,市场出现供过于求的局面没有改变。


  而深圳中原地产总经理李耀智周末则在沙河世纪投资论坛上表示,在目前价位下,如果经济不出大的问题,深圳房价已经下调近四成,房产会比较保值。他建议,有实力的投资者可以开始做房产长线投资。



  沪上房贷:等待突破


  “据我所知,只有农行的房贷新政策出来了吧。目前,上海的各家银行都在等,希望看看其他银行的政策是什么样的,然后再决定自己该怎么办。”沪上某大型银行的工作人员告诉记者。存量房贷,尤其是今年新办理的房贷怎么办、怎样界定“改善型住房”等细节、利差已在收窄的银行在房贷新政中如何盈利,都让银行颇费思量。


  而上海原本就很低迷的新房销售市场,由于各方都在等待政策的明朗而暂停交易,交易愈显清淡。


  房贷新政,能刺激沪上房地产复兴吗?


  各银行房贷政策不一


  在大家还在消化央行政策意图,市场各方都在观望时,各家银行的房贷政策也不尽相同。


  “将房屋贷款平移我行,办‘双周供’还款,可省30%利息,年利率5.737%(下浮20%),另可退保费。”这样的短信目前频繁出现在上海居民的手机上。这是一家股份制商业银行的新政策。该行信贷员介绍,如果是新政策出台前第一次购买住房,在该行贷款都可以享受79折优惠。如果是在央行新政之后首次购买住房,利率可以打七折。可能是怕新政策引发争议,这家银行的上述政策并没有挂在其官方网站上,而是通过手机短信、业务员推销等渠道“扩散”。


  正式带头明确房贷新政策是农业银行。该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款,在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持,最低首付款比例为20%;贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。


  交通银行副行长钱文挥介绍,如果按要求对“首次(贷款购房)”、“自住”、“普通(住房)”住房给予利率7折、首付2成的优惠,那么银行承受的风险将由此大增,因为首次购房者的还贷能力、信誉未必全都良好。其次,房贷新政造成5年期存贷利率倒挂的问题,必然导致银行收益率下降,银行如何在收益、风险之间找到平衡点,并在此基础上,拿出可操作的规则难度很高。钱文挥强调,交行的房贷细则可能会与已经公布的有所不同,对房贷新政此前所提到的“改善型购房”可能要从严界定。


  钱文挥表示,“改善型”的概念太过宽泛,执行起来比较困难。他举例说,假如一个人已有了一所小房子,以前没有贷款过,现在他想贷款购买一所面积大一点的房子,这样的需求可称之为“改善型购房”,也满足“首次(贷款购房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念,银行可给予贷款利率、成数上的优惠。但是,假设一个人已经有了两栋别墅,现在他想贷款再买一栋面积更大的别墅,这样的需求显然不能够被称为“改善型购房”。

  银行盈利之困


  “房贷新政对银行的影响非常大,尤其是那些房贷业务量大的银行。你想想看,如果首次购房者都要求贷款打七折,那银行会损失多少?”沪上某大型银行的工作人员感慨。


  实际上,各家银行的三季报都已普遍表现出利差收窄、不良率上升的压力。


  交行首席财务官于亚利承认,银行业将面临息差收窄的问题。于亚利分析,息差收窄首先是由于央行对存贷款利率的调整。尤其是央行今年的前两次调息对银行的影响非常显著。后来尽管是对称降息,但由于活期利率没有变化,实际上仍然增加了银行的资金成本。其次,存款定期化的趋势也给银行带来了不利影响。如果今年股市仍然没有起色,短期内这个趋势仍将继续。第三,央行同时使用价格和数量工具,央票发行周期加长,市场流动性增加。最后,信贷控制放松,银行的议价能力减弱。


  今年以来,工行的净利差已经逐季下降。


  在这种情况下,再让银行推出利率优惠的房贷政策的确不易。


  交通银行副行长钱文挥介绍,交行的房贷细则还在研究、深化、沟通中,关键是要在房贷细则中平衡业务发展、风险控制和效益提升三者的关系,找到既符合央行要求,又具有市场操作性的办法。基本上首次购买普通住房且自住的客户能够享受首付两成,贷款利率七折的优惠。“尤其是改善型和自住型买房怎么界定。我认为两者不是完全排斥的。交行细则应该不久就可以出台。”他说。

 

 

 

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