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日志

 
 

2007年房价暴涨已呈定局之势  

2007-11-23 14:47:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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业界分析:2007年房价暴涨已呈定局之势


2007-07-10 12:36  来源:焦点房地产网

    根据一二季度对全国房价的统计分析,07年房价暴涨已呈定局。究其原因,有如下5点:

 

    一、城市贫富差距过大,两级分化严重

    中国基尼系数在0.46左右,超过大部分发达国家。并且收入分布呈“金字塔”

型,底部特别庞大。由于中产阶层没有形成规模,不是中间大两头小的“橄榄型”社会结构。当前的高房价遇到这种类型的收入分布状态,必然导致“金字塔”顶部的富人有能力购买多处住房,而底部的低收入阶层买不起房,很长的一段时期内这种收入分配状态不会改变。在一个房价不断上涨的市场,作为投资者的富人很少关心房屋的租金状况,更多的是关心自己持有的物业价格有没有涨,即使房租没有上来,只要房价在涨,资产在增值,心理感觉仍会很好,而不管物业的价值是否被高估。

   

     由于市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求,房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求,即使政府增加供应一定数量的土地,开发成房屋,结果大部分还是被富人(包括一定的外国投资者)买去。因为在一个价格较高的房地产市场上,低收入者的竞价能力远远低于富人。这样就会出现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况,低收入者永远在市场竞价中处于劣势。  

   

     有人认为低收入者的住房应该靠政府的住房福利制度(经济适用房或廉租房等)解决。但是由于金字塔底部人群数量较多,地方政府无法在短时期内划出数量足够多的土地,而且这样的经济适用房建设会大大降低地方政府的收益,类似于经济适用房这样的保障性住房为什么断档,政府应该深思。

  

    二、城市发展战略失误促进地产飞速发展

  

    我国过度发展大中城市,忽视中小城市、卫星城的发展,城市规划单一中心现象明显,即使出现数量有限的副中心或次中心,还是无法有效分流城市中心人口。中国13亿人口中还有8亿左右农民,在未来的几十年内这些人将陆续变为城里人,这些人进城后必然要衍生住宅需求。因此,中国房地产市场至少还要发展20年才能趋于饱和。但是房地产市场的发展并不代表房地产价格的飞涨。当中国80%-90%的居民为城市人口时,将这些人安排在什么样的城市、安排在城市的什么区域尤为重要,安排不合理会导致房价上涨。当前由于过多地发展了大城市,忽视了中小城市发展,这导致了大城市房价飞涨、而中小城市房价处在稳步上涨阶段。大城市集中了全国最好的教育、医疗、商业、娱乐资源,而且近年来大城市和中小城市的资源享有的差距似乎在拉大,这也就导致了小城市的居民要往大城市涌,农民也要往小城市涌的潮汐现象。

  

 

    另一方面,在大城市的发展规划中,过多地注重城市中心区的建设,而在其他次中心的建设上相对滞后,导致原有居民不愿离开市中心,新的居民都涌向城市中心。这样必然导致城市中心的房价迅速上涨。并且在城市道路规划建设没有跟上的时候,一下子放开小汽车市场,城市交通十分拥挤,使得城市居民更不愿意离开市中心,这样市中心的房价上涨速度更快。

  

 

    一般说来,城市发展会经历分散――集中――分散几个阶段,也就是城市发展到一定阶段会出现逆城市化或者称为郊区化。我国城市发展水平不一,有的中小城市仍需要集中,取得规模效应。而另一些大城市、特大城市则急需分散,当然这种分散并不是无目的的扩散,而是要出现多个城市副中心、次中心,以分散人流。当前很多大城市和特大城市房价过快上涨,主要是城市人口拥挤在城市中心,抬高了房价。

  

 

    虽然很多城市采用“摊大饼”的方式扩展了城市空间,但是由于没有形成有效的副中心、次中心,对居民吸引力不强,人们仍然会追逐市中心的高房价。根据国外城市发展的规律,像北京、上海这样的特大城市如果有10-20个相对分散的城市次中心,城市房地产价格不会这样高。当然也有学者认为,中国的城市化模式应该学习欧洲建设紧凑型结构的城市,而不能学习美国建设松散型结构的城市。其实,这应该考虑到我国城市发展的实际情况,由于一方面我国城市人口过多,二是在前几年城市大发展阶段,城市交通的建设和规划设计没有跟上城市发展的步伐。这决定了模仿欧洲建设紧凑型城市,增加城市中心的人口密度将会使得城市交通异常拥挤,大大增加了居民的出行成本。当前与城市规划紧密相关的交通问题已经十分严重,很多城市交通高峰时段汽车的行使速度低于自行车。因此建立多个分散的城市中心是未来城市战略规划的重点,也是控制城市房地产价格的重要手段。而这种状况的改变需要5-10年时间,因此短期内房价很难得到有效控制。

  

 

    三、城市用地的紧缺的背后是政府在操作地价上涨以谋暴利

  

    人多地少是我国的基本国情。但很多地方政府打着人多地少、保护耕地的旗号,严格控制土地的供应,其实是维护当地土地价格的上涨势头。我们必须对人多地少的基本国情要作客观的分析,并且在政府的土地管理上也要具体问题具体分析。从经济规律看,土地是用作耕地还是用作建设用地,主要是比较耕地带来的价值大还是用于居住带来的价值大。假设城市周边一亩地,用于农业用途,年收益按照1000元算,100年的收益10万元(不考虑利息因素);同样的一亩地用于居住和商业用途,在一般城市价值少说也要50万。两者的价值差距明显。对大城市而言,这样的差距更明显。像上海这样的城市,周边的土地是用于农业生产还是用于房地产开发呢,结果不言而喻。

  

 

    以前提出人多地少国情,主要从国家粮食安全的大战略角度考虑的,并且当时强调这一国情很大程度上是从计划生育政策和国际政治形势方面考虑的。当前,在农业科技日益提高的情况下,粮食问题已大大缓解。从人的基本需求来看,衣食住行都是需求。在人的生理需求中,吃的问题最重要,吃的问题解决后就必须要考虑其他需求。我们认为住的需求在上述需求中,仅次于吃。居住空间的改善直接影响到人的生理和心理以及精神状态,也影响到人的创造性的发挥。当前,在吃的问题已没那么严重的情况下,在大城市仍然过多地宣传保护耕地,过严控制土地供应量,带来的结果只能是土地价格的快速上涨,并推动房价的上涨。因为,从经济学的基本供求关系原理,土地供应减少,必然导致住房供应减少,在需求不变的情况下,房价就会上涨。

  

 

    当然,从增加土地供应到增加住房供应之间存在房地产的建设周期,尤其在当前原材料和能源价格普遍上涨,宏观经济面临通货膨胀的压力的情况下,过多的房地产投资必然进一步加剧这方面的矛盾。但是我们认为增加土地供应是增加住房供应的前提,也是从供给面调控房价的基本手段。只要在严格控制豪华住宅的比重,增加普通住宅比重方面加大政策措施,在增加的土地上尽可能增加住宅的供应,房地产市场的调控压力会大大降低。

  

 

    四、商业银行宽松投资体制造就房价坚挺

  

 

    房地产与金融是孪生兄弟,在当前我国房地产直接融资体系没有健全的情况下,开发商的巨额投资以及居民预期收入向当期需求的转换都离不开银行的支持。信贷资金流入房地产行业具有双重效应:一方面刺激产业的发展和繁荣,另一方面,可能带来资产价格的非理性上涨,带来泡沫。历史上的泡沫经济最后都转化为金融危机。在当前我国房地产市场上供需双方都会得到银行资金的强烈支持,消费信贷的巨额增长将居民未来收入充分转化为当前需求。供给方的贷款用于竞争性获取政府有限供应的土地,抬高了土地价格。在房地产产品具有区域市场势力的状况下,高地价转化为高房价,高房价又有消费信贷的支持,得以维持。当然,房地产市场的快速发展也给金融业带来了巨大的利润,据估计目前很多银行50%左右的利润与房地产有关。

  

 

    虽然金融机构在06年出台系列政策来抑制投资增速,07年更具冲击力政策也已相应出台,但是相信银行不会放弃地产商信贷和个人住房消费信贷这两类最优秀的信托产品,因此出台政策最多是毛毛雨,带来不了任何震撼效应。

  

 

    五、调控房价,中央政府雷声大,地方政府雨点小

  

 

    房地产市场是一个需要政府高度管制的市场,对房地产市场管理的好坏直接反映了政府的宏观调控能力。很多人知道,房地产价格过高对经济发展不是好事,这除了考虑到低收入阶层买不起住房会引起社会矛盾,更多考虑的是从价格上涨出现泡沫后带来商品价格信号扭曲,要素报酬分配不公而言的,并且泡沫到了一定程度必将破灭,定会给整体经济带来巨大损害,这已经被众多国家的历史事实所证实。当前中国房地产市场似乎陷入怪圈,房价要么快速上涨,要么可能出现房价下跌、经济下滑,介于两者中间的房价稳定或温和上涨似乎很难达到。

  

    与其他商品不同,房地产商品具有区域垄断性。这使得房地产产业发展的大部分成果可以为地方政府所享。房地产发展带来的税收、就业、土地收入大部分转化为当地地方政府收入,而很难流失到其他地区。因此政府都有强烈发展房地产业的冲动。经营城市就是经营土地,城市面貌的改善、GDP的上涨,推动房地产业发展是最直接、最迅速的方法。地方政府在推动房地产业发展方面最常用的方法是:一是搬迁行政中心,将老的位于市中心的行政中心搬到郊区。与国外以市场为中心的城市扩张规律不同,中国城市扩张一般都围绕行政中心展开。政府搬迁既可以获得老城区行政中心土地转让的收入,也可以将新的行政中心周边的土地价格抬高,一举两得。二是控制市区土地供应,供应郊区土地,摊大饼式发展城市。这样的结果是郊区地价被抬高,郊区价格高了后,再推出市区土地,市区价格自然上涨。在此背景下,打压房价等于革了地方政府的命?谁愿意自己扇自己的耳光,傻子才会这么干!

  

    在上述5大因素联合推动下,07年中国房价暴涨已呈定局之势,谁也无法撼动。

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